Взглянув на основные цифры, вы получите представление о финансовом состоянии объекта недвижимости. Но прежде чем делать какое-либо предложение, вам необходимо получить полный набор финансовых отчетов по недвижимости как минимум за предыдущий год, а лучше за несколько лет.
Такие показатели, как валовой операционный (арендный) доход, расходы, уровень вакансий и определенные коэффициенты, являются жизненно важными для здания и, безусловно, повлияют на вашу способность получить финансирование на жилой комплекс.
Цифры, которые помогут вам оценить жилой комплекс, включают:
Валовой операционный доход
Валовой операционный доход - это фактическая арендная плата, собранная на объекте недвижимости. Это то, что фактически поступает в дом с учетом вакансий. Если вы покупаете незанятый жилой комплекс, то вам может понадобиться провести анализ потенциального дохода от аренды (PRI). PRI основан на анализе рынка аренды, в соответствии с договорами аренды и условиями сопоставимых объектов недвижимости в данном районе.
Расходы
Расходы при покупке многоквартирных домов включают в себя проценты, страхование, рекламу, техническое обслуживание, налоги на имущество и другие налоги (не подоходный налог), комиссионные, расходы на управление и профессиональные услуги (например, юридическая помощь).
Важно знать, какова общая нагрузка расходов в течение года и какова структура расходов в каждом месяце. В некоторые месяцы расходы будут выше, чем в другие, и об этом полезно знать.
Чистый операционный доход
Чистый операционный доход - это то, что остается от собранной арендной платы после оплаты всех расходов. Полезно изучать чистый операционный доход как ежегодно, так и ежемесячно. Чистый операционный доход также известен как денежный поток. Денежный поток может быть положительным, то есть вы заработали деньги за этот период, или отрицательным, то есть недвижимость стоила вам денег за этот период времени.
Отчет о прибылях и убытках
Приведенная выше таблица является упрощенной версией представления ежемесячных/годовых финансовых показателей. Вам должны предоставить так называемый отчет о движении денежных средств, отчет о доходах или отчет о прибылях и убытках. По сути, это одно и то же. Они дают полное представление о финансовых показателях, в частности, путем детализации всех расходов. Так, отчет о прибылях и убытках позволяет рассмотреть каждую категорию расходов, а не одну единовременную сумму, как вы видите выше.
